2 — Die Reinigungsarten und ihre Grenzen

Woher die Definitionen kommen — und wo nicht

Zuerst das Unangenehme: Es gibt keine DIN-Norm, die die Reinigungsarten allgemein definiert. Was in Deutschland praktisch als verbindlich gilt, ist das Glossar der Ausschreibungsunterlagen des Bundesinnungsverbandes des Gebäudereiniger-Handwerks. Auf dieses Glossar berufen sich die öffentlichen Ausschreibungsunterlagen, aus denen die Definitionen in diesem Kapitel stammen.1 Das ist kein Normstatus, sondern Vergabepraxis mit Verbandsherkunft — aber es ist das, worauf du im Streitfall zeigen kannst.

Normativ geregelt sind nur Teilbereiche, und die solltest du kennen, weil sie in Ausschreibungen auftauchen:

DIN 77400 „Reinigungsdienstleistungen – Schulgebäude – Anforderungen an die Reinigung” gilt in der Fassung 2015-09; erarbeitet hat sie der Arbeitsausschuss NA 159-01-20 AA im DIN-Normenausschuss Dienstleistungen. Die Vorgängerfassung 2003-09 ist zurückgezogen.2 Das klingt nach einer Formalie und ist keine: Wer „DIN 77400” ohne Jahreszahl zitiert oder sich auf eine Quelle stützt, die 2003-09 als Stand der Technik nennt, arbeitet mit einer zurückgezogenen Norm. Schreib die Jahreszahl immer mit.

DIN EN 13549:2001-10 „Reinigungsdienstleistungen – Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme” (deutsche Fassung EN 13549:2001, 21 Seiten) ist gültig — sie regelt aber die Qualitätsmessung, nicht die Verfahren.3 Wer sie als Verfahrensnorm anführt, hat sie nicht gelesen.

Für textile Beläge liefert RAL 991 A3 (Ausgabe 2005-01) die Begriffe „Unterhaltsreinigung” und „Intensivreinigung”.4

Unterhaltsreinigung

Die Definition ist kurz: „Unterhaltsreinigungen sind sich wiederholende Reinigungsarbeiten nach festgelegten Zeitabständen.” Entfernt werden die Verschmutzungen, die bei üblicher Nutzung entstehen.5 Zwei Wörter tragen die ganze Last: wiederholend und üblich.

Hinein gehören die Trockenverfahren — Kehrsaugen, staubbindendes Wischen, Saugen, Bürstsaugen — und die Nassverfahren: Nasswischen, Scheuersaugen, Nassscheuern, Sprüh-Wischverfahren.6 Die Intervalle selbst sind Vertragsgegenstand, nicht Normvorgabe. Nur für Schulen gibt DIN 77400:2015-09 Mindestintervalle vor; nach einer Sekundärdarstellung sind das mindestens täglich für Küchen, Speiseräume, Duschen, Umkleiden, Verkehrsflächen im Erdgeschoss und Sporthallenböden, einmal wöchentlich für nichttextile Böden ab dem ersten Obergeschoss und einmal monatlich für Aulen, Lager- und Aktenräume.7 Vorsicht: Diese Tabelle gibt eine kostenpflichtige Norm über eine Fachverlagsquelle wieder. Vor Drucklegung muss die Norm selbst eingesehen werden; für eine Ausschreibung solltest du ohnehin nie aus zweiter Hand kalkulieren.

Die Grenze nach oben ist klar formuliert: Außergewöhnliche oder nicht mit Standardmitteln entfernbare Verschmutzungen fallen nicht in die Unterhaltsreinigung, sondern in die Sonderreinigung.8 Für textile Beläge enthalten die Vergabeunterlagen sogar eine zählbare Regel: Im Rahmen der Unterhaltsreinigung gilt eine Grenze von maximal drei Flecken unter 1 dm² pro 100 m² Textilbelag; wird sie überschritten, wird als Sonderreinigung abgerechnet.9 Das ist eine Vergabekonvention, keine Norm — aber ein ausgezeichneter Vertragsbaustein, weil er aus einem Streit über Geschmack eine Zählaufgabe macht.

Und es gibt eine vierte, oft vergessene Stufe: die Sichtreinigung. Sie hat geringeren Umfang als die Unterhaltsreinigung und entfernt nur sichtbare Verschmutzungen, um die Zeit bis zur nächsten Unterhaltsreinigung zu überbrücken.10 Wer sie nicht kennt, verkauft sie als Unterhaltsreinigung — oder wird gezwungen, Unterhaltsreinigung zum Preis einer Sichtreinigung zu leisten.

Zwischenreinigung und Teilflächenreinigung

Die Zwischenreinigung ist eine Intensivreinigung zur Verbesserung der Optik, die die Grundreinigung hinauszögern soll. Sie ersetzt die Grundreinigung nicht, sie verschiebt sie. Beseitigt werden Gehspuren und Laufstraßen.11 Das Umweltbundesamt nennt das entscheidende Kriterium schärfer: Zwischenreinigung ist Intensivreinigung „ohne eine Grundreinigung mit Abtrag des Pflegemittelfilms”.12

Das ist die Trennlinie, auf die es ankommt: Zwischenreinigung lässt die Schutzschicht drauf und arbeitet sie nur auf. Grundreinigung nimmt sie ab. Wenn du nur einen Satz aus diesem Kapitel behalten willst, dann diesen.

Die Verfahren: nichttextil Polieren bzw. Poliersaugen, Cleanern (Spraymethode) und Teilflächensanierung; textil Garnpad- bzw. Faserpadreinigung und Pulverreinigung.13 Beim Cleanern wird partiell ein Cleanermittel auf stark verschmutzte oder abgenutzte Stellen gesprüht, maschinell mit Pad bearbeitet und anschließend poliert; Ziel ist, abgenutzte Pflegefilme anzugleichen.14 Die Teilflächenreinigung beschränkt sich auf stark frequentierte Bodenflächen, deren Optik leidet, mit demselben Ziel.15

Ein Intervall gibt es nicht. Die Vergabeunterlagen legen keines fest. Für Teppich nennt Kärcher „idealerweise je nach Frequentierung etwa alle sechs Monate” — eine Herstellerempfehlung ohne Normgrundlage.16 Mehr ist dazu nicht belegbar, und mehr steht hier auch nicht.

Grundreinigung — und der Satz, auf den alles hinausläuft

„Die Grundreinigung geht im Umfang und in der Intensität deutlich über die Unterhalts- und Zwischenreinigung hinaus.” Entfernt werden Schmutzrückstände und abgenutzte Pflegefilme.17 Ausführlicher: haftende Verschmutzungen, abgenutzte Pflegefilme und andere Rückstände, die das Aussehen beeinträchtigen; Ziel sind Oberflächen ohne haftende Verschmutzungen, möglichst schlieren- und fleckenfrei, soweit der Stand der Technik das zulässt.18 Verfahren: nichttextil chemische Nassgrundreinigung oder trockene Pflegefilmsanierung, textil Sprühextraktion mit Faserpadreinigung oder Nassshampoonierung mit Sprühextraktion.19 Intervall: bei Bedarf in größeren Zeitabständen, abhängig von Alter, Beanspruchung und Nutzung; das Umweltbundesamt konkretisiert „jährlich oder halbjährlich oder bei Wechsel des Raumnutzers”.20

Und jetzt der Satz. Die Verbandsrichtlinie für Vergabe und Abrechnung im Gebäudereiniger-Handwerk beschreibt die Grundreinigung unter Position 6.004 so: Sie entfernt Pflegemittelfilme und Verkrustungen, behandelt die Flächen mit einem Wischpflegemittel und ist dem Bau- bzw. Unterhaltszyklus nicht fest zugeordnet. „Die Einpflege mit einem dauerhaften Schutzpflegefilm ist in der Grundreinigung nicht enthalten und muss separat beauftragt werden.”21

Das ist die Antwort auf den Fall von Petra Novak. Grundreinigung ist das Abnehmen der alten Schicht. Die neue Schicht ist eine zweite Position. Wer „Grundreinigung” anbietet und danach beschichtet, hat zwei Leistungen erbracht und eine abgerechnet. Wer „Grundreinigung” anbietet und nicht beschichtet, hat vertragsgemäß geliefert — und einen unzufriedenen Kunden, weil der Boden nackt ist. Beides ist vermeidbar, aber nur mit einem Angebot, das die Einpflege ausdrücklich erwähnt: entweder als beauftragte Position oder als ausdrücklich nicht enthaltene.

Dazu gehört eine Gegenposition, die ins Buch gehört, weil sie das Geschäftsmodell berührt: Das Umweltbundesamt empfiehlt ausdrücklich, die Unterhaltsreinigung so zu gestalten, dass eine Grundreinigung nicht mehr nötig ist — durch möglichst wasserlösliche Pflegemittel, durch Aufnahme seltener Reinigungsaufgaben in die Unterhaltsreinigung und dadurch, dass die Leistungsintervalle nicht zu stark verringert werden.22 Derselbe Leitfaden hält fest, dass Grundreiniger, die Wachs- und Polymerfilme entfernen, häufig hochalkalische pH-Werte haben. Das ist ein echter Konflikt mit dem klassischen Beschichtungsaufbau, und er wird in diesem Buch nicht geglättet — ausführlich im Kapitel über Schutz- und Pflegeschichten.

Bauzwischen-, Bauschluss- und Baufeinreinigung

Hier sind die Begriffe in der Praxis unsauber, und genau deshalb verliert man hier Geld. Die belastbarste Staffelung:

Bauzwischenreinigung ist die Reinigung während der Bauzeit: Entfernen grober Verschmutzung und Verpackungsmaterial, gegebenenfalls getrennt nach Fraktionen.23

Bauschlussreinigung ist die Reinigung nach Ende der Bauzeit zur Bezugsfertigstellung. Sie soll staubfrei, schlierenfrei und wasserfleckenfrei sein, Flecken, Schutzfolien und Markierungen entfernen, soweit dem Stand der Technik entsprechend machbar — und mit einem abgestimmten Pflegemittel behandeln.24 Merk dir die Asymmetrie: Bei der Bauschlussreinigung gehört die Pflegemittelbehandlung nach der Verbandsrichtlinie dazu, bei der Grundreinigung nicht. Der Begriff „Bauendreinigung” kommt in dieser Richtlinie gar nicht vor.

Nach der Vergabepraxis liegt die Bauschlussreinigung nach Ende der Bauzeit und vor der Bauabnahme: Das Objekt ist fertig gebaut, aber es sind noch Handwerkertätigkeiten zu erwarten. Die Baufeinreinigung oder Erstreinigung kommt danach — nach vollständiger Fertigstellung und vor der Übergabe.25

Das ist die praktisch wichtige Unterscheidung: Was du bei der Bauschlussreinigung sauber machst, wird noch einmal verschmutzt. Was du bei der Baufeinreinigung sauber machst, nicht. Wer beides zum Preis von einem anbietet, zahlt die zweite Runde selbst. Und: Den Umfang definiert keine Norm, er ist laut Glossar vertraglich festzulegen.

Für Glas ist dieselbe Sache präziser dokumentiert, und der Satz dazu ist der wichtigste Haftungssatz im ganzen Themenfeld. Nach dem Merkblatt des Bundesverbandes Flachglas sind während des Baus entstandene Verschmutzungen sofort mit nicht aggressiven Mitteln rückstandsfrei abzuwaschen; die Erstreinigung nach Fertigstellung reinigt die Bauteile, kann aber nicht alle während der Bauzeit entstandenen Verschmutzungen beseitigen.26 Der Glasverband sagt also schriftlich, dass die Erstreinigung Bauschäden am Glas nicht heilen kann. Wer die Baufeinreinigung übernimmt und vorher nicht dokumentiert, in welchem Zustand das Glas ist, haftet am Ende für Verätzungen, die andere Gewerke verursacht haben.

Als Inhaber: Vier Pflichten und zwei Vergütungsfragen aus derselben Verbandsrichtlinie gehören in deinen Ablauf, nicht in dein Gedächtnis. Der Auftragnehmer prüft vor Angebotsabgabe die örtlichen Verhältnisse. Bedenken gegen die vorgeschriebene Ausführung teilt er unverzüglich schriftlich mit. Zeigen sich Schäden erst nach der Reinigung, ist der Auftraggeber unverzüglich zu benachrichtigen. Verschmutzungen, die bei der Hauptleistung entstehen, beseitigt der Auftragnehmer kostenlos. Und: Ganzabdeckungen zum Schutz von Bauteilen sowie das Entfernen von Schutzfolien als Ganzabdeckung sind Besondere Leistungen — also gesondert zu vergüten.27 Praktisch heißt das: Objektbegehung mit Fotos vor dem Angebot, ein Vordruck für die schriftliche Bedenkenanzeige, und eine Checkliste, auf der steht, welche Positionen in deinen Bauschluss-Angeboten immer separat auszuweisen sind.

Sonderreinigung

„Die Sonderreinigung umfasst die Beseitigung von außergewöhnlichen und/oder aufwändig zu entfernenden Verschmutzungen.” Sie geht über Unterhalts- und Zwischenreinigung hinaus und wird in der Regel als Einzelauftrag vergeben.28 Die Beispiele aus den Vergabeunterlagen sind brauchbar als Checkliste: Graffiti, Filzstift- und Kugelschreiberspuren, Farben, Lacke, Kaugummi, Klebstoff- und Klebebandreste, Absatzstriche, sehr starke Verschmutzungen einzelner Räume, Spinnweben über 3 m Höhe, Bemalungen, Folien und Klebstoffreste auf Glasflächen, Reinigung von Computeranlagen, Innenreinigung von Kühlschränken.29

Entscheidend ist, woran abgegrenzt wird: über Art und Grad der Verschmutzung, nicht über die Fläche und nicht über das Verfahren. Der Satz „das ist doch nur ein Quadratmeter” ist damit kein Argument.

Glas- und Rahmenreinigung

Hier ist die Quellenlage dünner als bei den Bodenverfahren, und das muss im Buch stehen. Einordnung: Die Glasreinigung ist nach dem Behördenleitfaden periodisch Teil der Unterhaltsreinigung.30 In den Lohngruppen des Gebäudereiniger-Handwerks wird sie dagegen getrennt geführt: Lohngruppe 1 für die Unterhaltsreinigung bei 15,00 € brutto, Lohngruppe 6 für Glas- und Fassadenreinigung bei 18,40 € brutto, jeweils ab 01.01.2026.31

Und hier die Lücke, offen hingeschrieben: Eine saubere, zitierfähige Definition der Trennung „Glasfläche” gegen „Rahmen und Falz” habe ich in den eingesehenen Verbands- und Vergabeunterlagen nicht gefunden; die eingesehene Leistungsarten-Definition enthält zur Glas- und Rahmenreinigung keine Angaben. Ebenso fehlen belegbare Zählregeln für Verbund- und Isolierglasfenster — dass das Thema prüfungsrelevant ist, belegt ein Fragenkatalog der Meister- und Lehrabschlussprüfung, der aber nur Fragen und keine Antworten enthält.32 Wenn in deinem Leistungsverzeichnis „Glasreinigung” steht und nicht, wie gezählt wird und ob Rahmen und Falz dazugehören, dann ist das nicht dein Fehler im Fachlichen, sondern eine Lücke im Vertrag, die du schließen musst.

Technisch ist die Trennung dagegen belegt: Für Glas, Dichtungen und Rahmen sind getrennte Werkzeuge zu verwenden, und Dichtungsfugen dürfen nicht gerieben werden.33 Wie viel Gewicht dieses Teilgebiet hat, zeigt die Ausbildung: „Glasflächen reinigen” ist im sächsischen Berufsschul-Arbeitsmaterial ein eigenes Lernfeld mit 80 Unterrichtsstunden, in dem Glasarten, Verschmutzungsarten, Zugangstechnik, Aufmaß, Angebot und Arbeitsablaufplan behandelt werden.34

Quellen der Tabelle: Egelsbach/BIV-Glossar, LSB Brandenburg V04 (Mai 2015), BIV-Richtlinien (August 2001) und UBA-Leitfaden (11.09.2012), jeweils wie in den Fußnoten dieses Kapitels.

Warum das wirtschaftlich zählt, in einem Satz: Jede dieser Grenzen ist eine Position, und wer sie im Angebot nicht zieht, erbringt regelmäßig zwei Leistungen für den Preis von einer — wie man Grund-, Bauschluss- und Sonderreinigung kalkuliert und im Angebot ausweist, steht in Aus Anfragen werden Aufträge, Kapitel 10 und 11.

Die typische Fehlentscheidung

Sie besteht darin, das Wort des Kunden zu übernehmen. Kunden sagen „Grundreinigung”, wenn sie „sieht wieder gut aus” meinen. Sie sagen „einmal durchwischen”, wenn sie eine Zwischenreinigung brauchen, und „Endreinigung”, wenn sie noch drei Gewerke im Haus haben. Wer das Wort übernimmt, übernimmt eine fremde Erwartung und bietet auf einen Begriff, den er nicht definiert hat. Die Gegenmaßnahme ist langweilig und wirkt: zurückfragen, welchen Zustand der Kunde danach erwartet, und das Angebot auf die Leistungsart schreiben, die diesen Zustand herstellt — samt der Positionen, die ausdrücklich nicht enthalten sind.

Deine nächste Aufgabe

1. Diese Woche, 45 Minuten. Nimm deine drei größten Verträge und markier zu jeder Position, welche Leistungsart gemeint ist. Wo du es nicht entscheiden kannst, steht ein Streitfall in der Zukunft.
2. Diese Woche, 20 Minuten. Prüf jedes Grundreinigungs-Angebot, das bei dir im Ordner liegt, auf einen Satz zur Einpflege. Fehlt er, ergänz ihn in der Vorlage — entweder als eigene Position oder als ausdrücklich nicht enthaltene Leistung.
3. Diesen Monat, 30 Minuten. Leg einen Einzeiler für die Bedenkenanzeige an: Objekt, Datum, Sachverhalt, Unterschrift. Schriftlich und unverzüglich ist eine Pflicht, kein Stilmittel.
4. Vor dem nächsten Bauschluss-Angebot, 1 Stunde. Begeh das Objekt mit der Kamera und dokumentiere den Zustand von Glas und Oberflächen, bevor du anfängst.
5. Einmalig, Kostenstelle anlegen. Besorg DIN 77400:2015-09 im Original, wenn du Schulen reinigst oder darauf bieten willst. Aus zweiter Hand zu kalkulieren ist bei einer Norm, die Mindestintervalle vorgibt, das teuerste Sparen überhaupt.